城中村改造站上战略新高度，接力棚改与旧改。 城中村改造与城市更新、棚改、旧改关系深远， 棚改及旧改提出时间均早于城市更新： 1） 城市更新范围最广，包括“三区一村”改造， 2021 年城市更新才被纳入中央级政策范围； 2） 棚改始于 2004年， 改造对象一般为城镇国有土地， 2015 年央行创立 PSL、政策性银行专项贷款支持以及货币化安置提升加速棚改进程， 2015-2018 年均开工套数超 600 万套，2019 年开始退潮； 3） 旧改始于 2017 年， 改造对象为建成于 2000 年以前的住宅小区，一般不涉及拆除重建， 23 年 9 月累计已开工 21.8 万个， 目标完成率 99.22%，旧改基本进入尾声； 4） 23 年 4 月中央政治局会议首提“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”，此后中央各部委频繁多次提及推动城中村改造， 当前实施城中村改造意义深远，是民生工程+发展工程的结合。 我们认为，今年城中村改造脱离城市更新大框架成为独立政策表述，凸显了城中村改造的战略高度，城中村改造作为独立政策举措有望在中央统筹下加速推进。
稳增长发力点，预计拉动建安投资年均约 8000 亿元。 通过七普数据， 我们测算出21 个超大特大城市城中村人口约 3893 万人，城中村建面约 8.99 亿平， 若后续城中村改造范围扩大至 I 型大城市，城中村改造面积有望突破 10 亿平。 在按照拆除比 20%、复建比 2 的假设下： 1）直接拉动投资： 8.99 亿平城中村改造面积预计拉动建安投资约 40411 亿元， 5 年更新改造周期假设下，预计年均拉动建安投资约8082 亿元； 2）对销售影响小于棚改，但针对高能级城市： 8.99 亿平城中村改造面积预计新增复建面积 3.60 亿平，合计占 22 年全国商品房销售面积的 26.5%，年均复建面积占比约 5.3%。按照单套面积 100 平测算，对应套数约为 360 套， 预计规模明显小于棚改，但预计对一二线高能级城市产生积极拉动作用。
面临一定不确定性，亟待自上而下指导推进。 快速城镇化及二元户籍和土地制度催生城中村，本轮城中村改造依然面临四大难点，给城中村改造推进带来较大的不确定性，拆迁难度较大、资金平衡筹措较难、现有城市管理标准带来整治难度、 相关规划周期较长，存在政策不确定性。
投资建议： 我们认为，城中村改造带来的增量投资有望稳定房地产投资，带来的增量需求有望促进销售端需求复苏，进而促进房地产新开工和施工回暖、对竣工形成中期托力，有望带动建材从开工端到竣工端全产业链复苏。 当前三季报披露完毕，季报利空出尽，业绩进入真空期以及业务将着眼明年，估值切换行情或上演。建议关注三条主线： 1） 消费建材龙头经营韧性仍强，个股α属性逐步显现，建议关注：石膏板龙头北新建材（石膏板经营稳健，防水触底回暖，盈利能力超预期，拟收购嘉宝莉补强涂料）、防水龙头东方雨虹（加速战略调整，经营结构优化）、管材龙头伟星新材（零售业务占比高，经营稳健，经营质量优质）、 涂料龙头三棵树（国内涂料龙头，小 B+C 端业务稳健增长）； 2）万亿国债或助力明年开工端需求，明年或触底企稳，建议关注开工端低估值的志特新材（铝模板龙头，上半年政策利空出尽，产能释放支撑成长）、 华新水泥（国内水泥业务进入周期底部，海外水泥业务+骨料等非水泥业务盈利突出支撑业绩抵抗周期波动，低估值高股息）； 3）二梯队消费建材估值性价比凸显， 当前普遍估值回落至 10 倍 PE 左右，建议关注： 公元股份、 科顺股份、 青鸟消防、 蒙娜丽莎、 兔宝宝等。
风险提示： 政策推进不及预期； 城中村改造落地规模不及预期； 测算误差风险。
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