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【房地产开发】房地产行业点评报告：销售制度与融资体系协同改革，房地产发展新模式稳步推进

原文出处：东吴证券　贡献者：研报专业户

投资要点

事件：8月28日，央行、金融监管总局、住建部、自然资源部及证监会发布房地产相关政策，主要包括《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》、《关于完善商品住房销售制度的通知》，《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。

销售制度与融资制度协同改革，推动行业发展模式平稳转换：本轮政策并非简单取消预售，而是实行“新老划断”：施行前已取得建设工程规划许可证的项目仍执行原有政策，新出让土地以及已供地但尚未取得建设工程规划许可证的项目优先选择现房销售，实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。同时，预售项目的个人按揭贷款应严格在项目竣工备案后发放，预售资金的前置融资属性明显弱化。开发融资端则建立项目主办银行和资金封闭管理制度，预售项目开发贷最长不超过5年、现房销售项目最长不超过7年，首次还本日期原则上安排在项目竣工备案后，有助于保障项目合理建设资金需求。

房企资金结构有望更多转向项目融资和自有资金：2026年1—7月房企到位资金中，定金及预收款、个人按揭贷款合计占比44.6%，销售回款仍是房企重要资金来源。新模式下个人按揭回款时点后移，预售首付款使用约束加强，房企建设期可支配销售资金相应减少。同时，房企可按国家规定分期缴纳土地出让价款，叠加开发贷期限优化以及股权、债券等融资支持，有望缓解销售资金前置功能弱化带来的影响。我们认为房企将更加重视项目利润安全垫、资金闭环管理、融资能力和产品兑现能力，财务稳健、融资渠道多元、项目经营能力较强的企业竞争优势将进一步显现。

资本市场支持范围扩大，拓宽项目融资和存量资产盘活渠道：证监会明确支持上市房企定向再融资及并购重组，支持各类所有制房企发行公司债、ABS，存量公司债允许滚动续发；支持符合条件的租赁住房、城市更新项目发行或扩募REITs，稳慎推进商业不动产REITs，并持续推进不动产私募投资基金试点。我们认为，相关安排有助于推动房地产融资由主要依赖主体信用向更加注重项目合规性、收益性和现金流转变，进一步打通开发融资、持有运营、存量盘活和资本退出渠道。

短期供给扰动可控，中期推动行业竞争回归产品和运营：短期来看，新老划断下对新房供应和销售影响相对有限，中期来看，随着封顶预售和现房销售占比提升，有助于降低交付风险、增强购房确定性，并强化“好房子”的产品竞争。新房价格整体仍取决于供需基本面，核心城市优质项目韧性或相对更强；二手房短期仍具即买即住优势，中长期随着新房现房化，一二手房竞争将更多回归区位、产品、房龄和价格本身。

投资建议：我们认为，本轮政策体现“稳中求进、先立后破”，通过销售制度改革与银行信贷、资本市场融资支持协同推进，为行业发展模式转换提供配套条件。建议关注未来在存量市场中有竞争力的商业和二手房交易平台，以及融资渠道多元、核心城市布局较优、产品及运营能力突出的企业：1）房地产开发：推荐华润置地，招商蛇口；2）商业及物业管理：推荐华润万象生活，绿城服务，建议关注保利物业，招商积余；3）房地产经纪：推荐贝壳-W，建议关注我爱我家。

风险提示：政策效果不及预期；销售与回款不及预期；行业流动性风险加剧。

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