碧桂园服务(06098)
（要点
事件：公司2026H1营收245亿元，同比+5.7%，归母净利润9.5亿元，同比-4.6%。1、2026H1物业管理服务收入145.05亿元（同比+6.3%），占总收入59.2%；社区增值服务23.08亿元（同比+18.3%），其中本地生活服务收入同比+28.9%至16.64亿元；非业主增值服务2.34亿元（同比-20.2%，占比降至1.0%）。2、截至2026年6月末，贸易应收款项净额215.07亿元（较2025年末+14.4%），金融资产及合同资产减值损失净额10.60亿元（同比+79.6%）为表观利润下滑主要原因；商誉账面净值144.47亿元（占总资产约19.8%、占无形资产73.4%），其中富良环球、邻里乐控股合计约68亿元，碧桂园生活服务（含蓝光嘉宝等）65.2亿元，其他现金产生单位11.2亿元，2026H1未新增商誉减值。
点评：主业稳固、结构优化，减值拨备压制利润，静待信用损失出清与盈利修复。1）行业龙头基本盘稳固，业务结构持续优化。2026H1公司物业管理服务收入占比提升至59.2%，收费管理面积（除三供一业）达10.96亿平方米，在管规模稳居行业龙头；市场化外拓量质齐升，新增签约入场项目超600个、新增签约年化收入约13.2亿元（同比+53%）。在居民消费总体低迷的情况下，公司精确把握社区消费需求，产品端，蛋、奶、水等刚需品的收入规模实现快速扩张；通过刚需品的高渗透率与福利迭加，实现了近半的用户复购；两轮充电桩“智享楼下充电”运营插座约83万个（覆盖社区超6,035个、累计用户1,036万人）；多业务共同推动2026H1社区增值服务收入同比+18.3%，占总收入比重9.4%。2）毛利与核心净利均增长，现金充裕、历史上股东回报积极。2026H1公司毛利44.4亿元，同比+3.3%；核心归母净利润16.19亿元，同比+3.2%，短期看公司经营层面已出现企稳迹象，截至2026年6月底公司银行存款及结构性存款161.82亿元，流动资产/流动负债约为1.4倍，经营活动现金净流出7.49亿元，较上年同期净流出8.75亿元收窄1.26亿元，回款改善，截至2026年8月28日公司股息率ttm为9.2%，公司在现金充裕的情况下年度分红较为慷慨。
3）科技赋能提效，业主满意度提升。26H1公司依托PARA“人-智能体-机器人-智能物联”范式，自研“零号助理”智能体矩阵上线19个，工单智能体自动派单率74%、覆盖超780个项目，清洁机器人“零号居民”规模化交付，超200个住宅项目试点PARA、76%项目业主满意度提升。
盈利预测、估值与评级：公司基本盘稳固，考虑公司应收款减值拨备比例提升，我们下调公司26-28年归母净利润预测至13.0/15.0/16.8亿元，原预测为17.0/18.5/20.2亿元，对应PE为12.5/10.9/9.7倍，静待公司应收账款和商誉减值出清，以及净利润率修复，维持“增持”评级。
风险提示：增值服务开展不及预期，商誉减值和应收款减值具有不确定性。
S标识的空间和信息并非相应的个人/组织在U财经创建和发表，而是其公开发表信息的转载和动态的报道，或由系统采集和生成，不保证准确性 、及时性和完整性，不代表U财经立场，不构成投资建议，据此操作，风险自担。如涉及版权或其它问题，请联系我们。
08/28
新拓项目量质双升，持续推进股份回购
