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本周A股地产、港股地产、港股物业均下跌。本周（10.25-10.31）申万A股房地产板块涨跌幅为-0.7%，在各板块中位列第26；恒生港股房地产板块涨跌幅为-2.4%，在各板块中位列第11。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.1%，沪深300指数涨跌幅为-0.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.1%和-1.6%。
土地市场溢价率处于低位。本周（10.25-10.31）全国300城宅地成交建面1646万㎡，单周环比0%，单周同比-26%，平均溢价率4%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面35610万㎡，累计同比-10.4%；年初至今，中海地产、绿城中国、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。
本周(10.25-10.31)47个城市商品房销售428万方，成交量环比+0%，同比-26%，整体处于季节性低位；9月新房售价环比-0.4%，环比跌幅略有扩大，同比-2.7%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度下行趋缓。本周分能级来看：一线城市周环比-3%，周同比-50%；二线城市周环比+17%，周同比-27%；三四线城市周环比-13%，周同比-6%。
本周(10.25-10.31)22个城市二手房成交252万方，成交量环比-3%，同比-22%，低于去年同期水平；9月二手房售价环比-0.6%，环比降幅持平，同比-5.2%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度底部企稳。本周分能级来看：一线城市周环比+6%，周同比-23%；二线城市周环比-14%，周同比-32%；三四线城市周环比+5%，周同比+3%。
“十五五”规划《建议》推动房地产高质量发展，重点聚焦在完善制度、优化供给、提升品质等方面。10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》全文发布，其中针对地产部分提出更为明确的要求。与“十四五”规划《建议》相比，“十五五"规划《建议》没有提及房住不炒，且明确要求取消住房的不合理限制性措施，反映当下对于住房需求刺激的积极性。此外，对于如何推动房地产高质量发展，规划建议中提出（1）完善商品房开发、融资、销售等基础制度；（2）优化保障性住房供给；（3）因城施策增加改善性住房供给；（4）建设安全舒适绿色智慧的“好房子”；（5）建立房屋全生命周期安全管理制度。上述内容从制度、供给、需求、品质、安全管理等多方面提出新的要求，预计未来能够满足人民对高品质住宅需求的房企有望表现强势。
去年高基数叠加增量政策边际转弱，10月百强房企销售同比转跌。根据克而瑞，2025年1-10月百强房企全口径销售额27714亿元，累计同比-16.7%，较1-9月-12.8%的跌幅扩大3.9pct。10月单月全口径销售额2766亿元，环比+3.9%，同比-40.6%（9月单月同比-2.8%）。从房企看，建发、越秀、金茂、国贸等二梯队房企1-10月的销售额累计同比保持正增长，绿地控股、中国中铁、金茂10月单月实现同比正增。能建城发、中建东孚等建筑背景的房企销售表现较为亮眼。
投资建议
“十五五”规划《建议》细化地产高质量发展目标，改善型房企有望受益该趋势。近期地产数据同比下行压力较大，后期仍然需要更多政策出台以带动地产实现止跌回稳，预期四季度政策仍有加码空间。推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的：开发商首推重点布局深耕核心一二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳、我爱我家；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约
TA关联分析
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