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投资要点
事件：5月7日，国新办举行新闻发布会。央行行长潘功胜在会议上表示：1）降低存款准备金率0.5pct，向金融市场提供长期流动性约1万亿元；2）下调政策利率0.1pct，公开市场7天期逆回购利率由1.5%下降至1.4%，预计将带动LPR下行0.1pct；3）下调所有结构性货币政策工具0.25pct；4）降低个人住房公积金贷款利率0.25pct，其中五年期以上的首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整。金融监管总局局长李云泽表示要加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势。
公积金贷款利率下调有助于解决行业核心堵点，商贷利率下调空间或随之打开。央行表示降低个人住房公积金贷款利率0.25pct，5年期以上首套住房公积金贷款利率由2.85%降至2.6%。我们认为公积金贷款利率对于商业贷款利率具备一定的锚定作用，过往公积金贷款与商业贷款利率差持续收窄，导致商业贷款利率下调空间受限，因此此次公积金贷款利率的下调对于解决行业核心堵点具有重要意义。2025Q1全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11%，我们预计此次公积金贷款利率调整有望带动商业贷款利率随之下调，且商贷利率的下调幅度有望超过此次LPR的下调幅度。
房地产融资协调机制扩围增效，加快出台与房地产新模式相适配的系列融资制度。截至目前，商业银行审批通过的“白名单”贷款增至6.7万亿元，支持了1600+万套住宅的建设及交付，为房地产市场止跌回稳提供了重要支撑。金融监管总局表示将加快完善与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法，指导金融机构继续保持房地产融资稳定，有效满足刚性和改善性住房需求，强化对高品质住房的资金供给，助力持续巩固房地产市场稳定态势。目前政策细则尚未出台，后续政策具体落地及执行情况值得期待。
投资建议：随增量政策陆续出台及住房贷款利率下调，行业有望逐步企稳。我们看好布局核心城市，土地储备充裕的优质开发房企以及经营稳健积极分红回馈股东的物业管理公司。开发商推荐华润置地、越秀地产、滨江集团，建议关注绿城中国、建发国际集团等。物业公司推荐华润万象生活、绿城服务，建议关注滨江服务。
风险提示：房地产政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；房企流动性恶化超预期。
TA关联分析
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