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2022/11/30 00:00
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【房地产开发】2022年1-10月统计局房地产数据点评:销售下探投资承压,政策拨云曙光将至

原文出处: 信达证券   贡献者:研报专业户

  销售:销售下探,政策拉力下距离底部的空间有望收窄y]]。1-10月商品房累计销售面积111179万平方米,同比下降22.3%,跌幅较1-9月扩大0.1pct,当月销售面积9757.28万平方米,同比下降23.2%,跌幅较上月扩大7.1pct,环比下降27.9%。1-10月商品房累计销售金额108832亿元,同比下降26.1%,跌幅较上月扩大0.2pct,10月单月销售金额9452.31亿元,同比下降23.7%%,跌幅较上月扩大9.5pct,环比下降30.0%。虽然短期来看行业依旧面临一定压力,但在政策托底以及核心城市销售表现的对冲下,整体继续向下的幅度或将有限,因此我们认为对于行业没必要再过度悲观。

  投资:新开工仍显疲态,投资未见明显修复迹象。前期拿地保守导致新开工和竣工低迷,投资持续承压。1-10月房地产开发投资累计完成额113945亿元,同比下降8.8%,10月单月投资完成额10386.46亿元,同比下降16.0%,跌幅扩大3.9pct,环比方面下降18.5%。新开工和竣工方面,低基数叠加拿地边际修复,单月新开工面积自四月以来首次跌幅收窄至40%以内,但在绝对量上看当月新开工面积绝对量已经连续4个月低于1亿平米,整体仍显疲态,同时资金承压叠加疫情扰动导致竣工降幅扩大。土地投资方面,10月广州、南京、成都、天津、济南结束第三批土拍,大多数以底价成交,房企投资意愿和能力都未见提振,并再度呈现国企拿地托底的特点。最后将投资横向对比来看,2020年和2021年同期房地产开发投资额环比分别下降13.0%、14.8%,同比分别为12.7%、-5.4%,皆好于本月的-18.5%、-16.0%,因此无论是数据上,还是市场实际情况,均显示出房企投资力度还是偏弱,相较前期未见明显修复迹象。

  土地:土地市场延续低热度,年内或将继续下探。土地购置面积跌幅收窄,土地市场复苏仍待销售企稳。1-10月累计土地购置面积7432.00万平方米,同比下降53.0%,10月单月土地购置面积983.28万平方米,同比下降53.0%,跌幅缩窄12.0pct。受到集中供地周期的影响,10月各线城市供应面积和成交面积基本都出现同比继续下降的情况。今年以来,获地积极的房企仅有中海、保利、建发、华润等央国企,多数民企缺席了多批次土拍,购置土地的意愿明显不足。在财政部对地方城投拿地加以限制后,城投公司或难托底,加之民营房企基本面尚未得到根本性修复,年内存在继续下探的空间和可能性

  资金:融资整体下行,房企资金需求重获大力支持。1-10月开发到位资金125480.00亿元,同比下降24.7%,跌幅较上月扩大0.1pct,10月当月开发到位资金11181.93亿元,同比下降-26.0%%,跌幅较上月扩大4.7pct,其中国内贷款10月当月1125.26亿元,同比下降18.4%%,定金及预付款10月当月3692.90亿元,同比下降31.0%%,环比下降20.2%%;个人按揭贷款10月当月1753.32亿元,同比下降31.3%%。虽然资金面有所承压,但随着多项资金支持政策落地,或将有效疏通企业信贷获取渠道,重新满足资金需求,缓解房企流动性困难;同时优质民营房企的信用危机和行业出清已临近尾声,市场悲观情绪逐渐消散,提示板块底部投资机会

  政策拨云见日,重申地产投资机会。近期政策从供需两端持续发力,需求侧,北京、杭州等高能级城市陆续发布公告,包括放松部分区域限购、下调贷款利率等,来满足合理的购房需求;供给侧,各部委联合出台自上而下的政策,以满足企业合理资金需求为主,包括用好“第二支箭”、允许保函置换预售监管资金等,多措并举助力房企增信融资。我们认为无论哪一端政策,均表明国家对地产行业的关怀与呵护,虽然目前销售下探、投资承压,但未来复苏的方向是确定的,而且政策也将加速为地产行业拨云见日。根据目前的政策导向和时间节点,我们预计风险出清已近尾声;同时经过一年多的深度调整,当前市场已经积攒一定购房需求等待释放,因此当下我们重申地产投资机会,并坚定看好地产行业的复苏。预计后续更多的调控政策在全国范围内将继续跟进并放大力度。基于当前脉冲式的市场销售行情,并考虑到此前遭受市场信用质疑并处相对底部的优质混合所有制房企有望率先修复,我们重点推荐金地集团,此外我们还建议重点关注信用情况更为良好,资金链更为安全,货值更为充裕,战略布局更为集中在一二线核心城市的国企央企以及优质民企和混合所有制企业,这部分企业有望在需求基本面更为稳健的城市通过集中推售的方式,在行业下行周期中保持销售的逆势增长,如华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利地产、南山控股等。

  风险因素:政策风险:政策放松进度不及预期,预售资金政策调控超预期。市场风险:地产行业销售下行幅度超预期。

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