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【房地产开发】百城土地成交月度跟踪报告(2022年5月):22城首轮土拍落幕,“缩量提价”明显

原文出处: 光大证券   贡献者:研报专业户

关联分析

  1-5月土地成交建面累计同比-33%,5月单月同比-37.3%,降幅走阔;首轮集中土拍成交近五千亿元,土地市场冷热分化明显

  1-5月,百城土地成交建面为5.1亿平方米,累计同比-33.0%;成交总价为8,932亿元,累计同比-58.7%;成交均价为1,739元/平方米,累计同比-38.4%。地方政府性基金预算本级收入20,479亿元,同比下降27.6%,其中,国有土地使用权出让收入18,613亿元,同比下降28.7%。

  根据克而瑞统计数据,5月,TOP50房企新增土地价值总计为931.1亿元,单月同比下降85.7%,环比下降39.4%;TOP50房企新增土地建面总计为569万平方米,单月同比下降91.7%,环比下降43.0%。根据克而瑞数据中心及中指研究院数据,截至6月23日,22城均已完成首轮土拍,合计供应涉宅地块469宗;其中,成交397宗,成交建面约3910.7万平(较21年同批次下滑约64.9%),成交总价约4963.9亿元(较21年同批次下滑约53.7%),对应成交楼面均价约12693.3元/平(较21年同批次提升约31.9%),成交溢价率均值约3.9%。

  按城市能级来看,当月一线受集中供地影响成交提升,二线成交规模同环比下滑

  1)按城市能级划分,2022年5月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为870万平方米、3,455万平方米、6,731万平方米,单月同比分别+4.0%、-53.8%、-27.9%。成交总价分别为588亿元、834亿元、708亿元,单月同比分别-56.9%、-81.8%、-63.1%。成交均价分别为6,752元/平方米、2,413元/平方米、1,051元/平方米,单月同比分别-58.6%、-60.6%、-48.8%。

  按城市能级划分,2022年5月百城土地中一线、二线、三四线的(住宅类)成交建面分别为381万平方米、808万平方米、1,319万平方米,单月同比分别-1.9%、-82.1%、-62.4%。成交总价分别为560亿元、701亿元、473亿元,单月同比分别-54.1%、-83.5%、-70.9%。成交均价分别为14,669元/平方米、8,669元/平方米、3,587元/平方米,单月同比分别-53.2%、-8.1%、-22.6%。一线、二线、三四线(住宅类)成交溢价率分别为0.73%、2.64%、2.65%(4月为14.99%、5.85%、2.62%)。

  投资建议:1)2022开年以来,多方释放资金面积极信号,5年期LPR下调20bp,保障房贷款不纳入集中度管理,预售监管资金新办法结构性纠偏,各大行提供并购融资支持,“α风险”修复进入执行阶段。2)与此同时,金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化,部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能,但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3)2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”,3月5日全国两会报告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”,4月29日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”,政策路径更加清晰明确;5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策,省级市场自主确定按揭加点下限,独立自主性提升,购房促需求进入实质性执行阶段;后续随着疫情好转,房地产行业供需恢复可期。4)近期市场对房地产板块关注度提升明显,优质龙头房企表现出色,建议关注万科A/万科企业,中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。

  风险分析:新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期,进而影响居民收入和信贷扩张;房企“三道红线”叠加债务集中偿还期,部分房企出现信用违约的风险加大。

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