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【房地产开发】房地产行业第25周周报:新房成交环比持续正增长;多地推行“房票安置政策”提振需求

原文出处: 中银证券   贡献者:研报专业户

关联分析

  核心观点

  本周新房成交量环比持续上升、同比有所下降,其中二线城市恢复力度保持强势,同环比均大幅增长,一线城市环比保持回升,同比略有下降;二手房成交量环比和同比均有所下降。本周43个城市新房成交套数为5.4万套,环比上升8.6%,同比下降13.4%;其中,17个大中城市新房成交套数为3.9万套,环比上升14.2%,同比上升1.0%;一、二、三线城市新房成交套数环比增速分别为0.2%、31.0%、-43.5%,同比增速分别为-20.8%、24.6%、-55.2%。15个城市二手房成交套数为1.5万套,环比下降6.0%,同比下降9.4%;其中,11个大中城市二手房成交套数为1.4万套,环比下降7.3%,同比下降7.0%;一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为8.5%、-8.5%、-47.0%,同比增速分别为-37.5%、20.3%、-60.9%。

  新房库存量较上周有所上升、去化周期较上周无明显变化。15个城市新房库存套数为113.9万套,环比上升1.4%,去化周期为20.4个月,环比较上周无明显变化;其中,8个大中城市新房库存套数为61.2万套,环比上升1.0%,同比上升17.0%,去化周期为15.0个月,环比下降0.3个月;一线城市新房库存量27.9万套,环比下降0.4%,去化周期15.4个月,环比下降1.5个月,二线城市新房库存量20.6万套,环比下降1.3%,去化周期为15.7个月,环比下降0.2个月,三线城市新房库存套数为12.6万套,环比上升8.6%,去化周期13.2个月,环比上升1.5个月。

  整体土地市场较上周相比量价齐跌,土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为319宗,环比下降12.8%,同比下降35.7%;成交土地规划建筑面积为1665万平方米,环比下降31.1%,同比下降44.3%;成交土地总价为152亿元,环比下降71.7%,同比下降88.6%;成交土地楼面均价为913元/平方米,环比下降58.9%,同比下降79.5%;百城成交土地溢价率为3.92%,环比下降31.2%,同比下降50.5%。

  房企国内债券发行规模环比有所下降、同比有所上升。房地产行业国内债券总发行量为143.50亿元,同比增加51.6%(前值-18.8%),环比下降1.6%;总偿还量为158.07亿元,同比增加87.9%(前值:-54.4%),环比增加144.6%;净融资额为-14.57亿元。其中国企国内债券总发行量为138.50亿元,同比增加276.4%(前值:0.7%),环比减少5.0%;总偿还量为109.10亿元,同比增加65.0%(前值:-58.9%),环比增加182.9%;净融资额为29.40亿元。民企国内债券总发行量为5.0亿元,同比减少91.4%,总偿还量为48.97亿元,同比增加171.9%(前值:-45.4%),环比增加87.9%,净融资额为-43.97亿元。

  板块收益较上周有所上涨。房地产行业绝对收益为+1.9%,较上周上涨2.2个百分点;相对沪深300收益为-0.1%,较上周上涨1.9个百分点。房地产板块PE为12.15X,较上周上涨0.22。

  郑州、溧水继续推出“房票”政策,多地继续放松限购、限贷等调控政策。地方层面,郑州、溧水继续推出“房票”安置政策,武汉、温州、衢州等多地继续放松限购、限贷等调控政策,福州平谭县发布“限跌令”,商品房降价不得超过15%。

  投资建议

  本周2022年首批22城集中土拍全部完成,合计成交397宗住宅用地,成交出让金4969亿元,和去年首轮相比降幅超5成;平均溢价率为3.92%,较去年第二、三批的3.6%、1.9%有所回升,但仍普遍低热。民企拿地积极性不足,在13个城市的拿地宗数占比不足30%,南京、深圳、苏州无民企获地,北京、厦门、广州、宁波、天津仅一成左右为民企获地。此外,本周郑州等多地相继推出房票安置政策,采用此类政策的城市已有20余个,多为前期政策放松暂未显效的三四线城市。我们认为政策推出一方面,可以缓解地方政府资金周转压力;另一方面,由于“房票”要求在限定时间内购买商品房,保证了大部分的补偿权益最终又回到楼市循环当中,有利于推动所在城市的库存去化与成交量修复,并通过成交量修复带动市场活跃度修复。

  从高频数据来看,6月以来新房成交环比持续正增长,我们认为销售已经达到回暖临近阶段,房企的拿地热情、土地市场及地产投资或在销售的企稳回暖中带动回升。随着基本面拐点逐步来临,我们认为地产板块将很快进入到第二轮上涨阶段中。建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线:1)全国化布局的央国企及民营龙头房企:保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地;2)现金流和财报质量较好的区域型央国企龙头和优质民企:建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团;3)政策更加明朗后可以关注弹性反转标的:旭辉控股集团、新城控股、碧桂园。

  风险提示

  房地产调控持续升级;销售超预期下行;融资持续收紧。

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