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【房地产开发】房地产行业研究周报:国企土地盘活基金成立,供求关系调节加速

原文出处: 天风证券   贡献者:研报专业户

行业追踪(2024.6.30-2024.7.5)


国企土地盘活基金成立,首批规模300亿


7月5日,国有企业土地资产盘活专项基金成立仪式在北京举行。据财联社报道,国有企业土地资产盘活专项基金总规模300亿元,将坚持市场化、专业化原则,通过项目直投和设立子基金方式开展投资,发挥整合资源、资金投入等重要支撑作用,助力国有企业盘活利用存量土地和既有建筑,提高国有资本配置效率。该基金盘活标的为土地及附属建筑物,盘活业态为产业园、保租房、人才公寓、“平急两用”公共基础设施、战略性新兴产业用地。同时,国务院国资委于近期发布存量土地资产盘活利用试点通知,要求中央企业上报盘活试点项目,推动中央企业存量土地盘活利用,相关专项基金给予资金支持。我们预计盘活试点项目有望快速落地,形成示范效应,带动存量土地盘活更大规模快速推进。


“517”土地盘活政策有序落地,帮助企业解困


5月17日,国务院政策例行吹风会上自然资源部副部长刘国洪表示,准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施,支持地方政府从实际出发,酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地,帮助企业解困。促进土地节约集约利用,防范化解风险,助力房地产高质量发展。针对当前盘活房地产存量土地存在的利用难、转让难、收回难等问题,近期自然资源部会同国家发改委等部门结合各地实践探索,研究出台了三个方面18条政策措施。1)在“鼓励开发”方面,消除开发建设障碍,完善规划条件和相关配套设施要求,合理调整开竣工日期,依法免除因自然灾害、疫情导致的违约责任;2)在“促进转让”方面,充分发挥土地二级市场作用,推进房地产用地“带押过户”,配合司法及破产处置,优化分割开发程序,支持合作开发;3)在“规范收购收回”方面,强调应依法收回的情形,协商收回的可采取等价置换等方式,收回收购土地用于保障性住房的,可通过地方政府专项债券等资金予以支持,但要量力而行,坚决避免新增地方政府隐性债务。


我们认为,国有企业土地盘活基金是“517”吹风会中“加大存量盘活利用的支持力度”的实质落地举措。结合自然资源部此前出台的《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》减少不合理供地及“3000亿保障房再贷款计划”用于收购存量商品住宅,短期低效供给有望迎来更快速地消化,以近期需求侧辅以大力度政策宽松支持,调节供需关系指向明确,我们预计,未来城市库销比较高的超大特大城市,相关土地盘活进程或优先推进,相关城市基本面修复进程有望加速。


7月新房同比、二手房同比转正


新房市场本周成交483万平,月度同比+28.01%,相较上月改善49.69pct;累计库存12235万平,一线、二线去化加速,三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交201万平,月度同比+31.73%,相较上月改善25.78pct。6月24日-6月30日,土地市场成交建面3807万平,滚动12周同比-31.61%;成交总额688亿元,滚动12周同比-51.79%;全国平均溢价率3.5%,滚动12周同比-1.97pct。本周申万房地产指数+0.81%,较上周提升5.57pct,涨幅排名6/31,领先沪深300指数1.70pct。H股方面,本周Wind香港房地产指数+1.37%,较上周提升2.94pct,涨幅排序4/11,领先恒生指数0.91pct;克而瑞内房股领先指数为1.44%,较上周提升4.51pct。


投资建议:需求侧,中央层面政策调整后,预计各地未来将有更多需求刺激举措落地,同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力,在此期间博弈行情或有望延续。供给侧,政府收储模式的开启将推动房企的资产修复,融资协调机制也有望继续发力,行业供给侧改革或接近尾声,信用修复利好行业信心稳固。伴随24下半年高基数效应消退,销售同比降幅有望进一步收窄,发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止,短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面,建议关注1)未出险优质非国央企:龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科A/万科企业等。2)地方国企&地方城投:越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3)龙头央企:中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等;4)租赁企业:贝壳。


风险提示:行业信用风险蔓延;行业销售下行超预期;因城施策力度不及预期


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