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【房地产开发】房地产开发:如何看待降息对房地产影响及后续政策变化

原文出处: 国盛证券   贡献者:研报专业户

关联分析

  事件:1月17日,央行公告当日开展7000亿元中期借贷便利(MLF)操作和1000亿元公开市场逆回购操作。MLF和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。1月18日国新办举办发布会,央行副行长刘国强表示:当前经济面临三重压力,稳本身就是最大的进,在经济下行压力根本缓解之前,进要服务于稳,不利于稳的政策不出台,有利于稳的政策多出台,做到以进促稳。

  央行积极表态,提出三方面政策发力稳经济。1月18日国新办举办发布会,央行副行长刘国强表示稳经济政策将从三个方面发力:“一是充足发力,把货币政策工具箱开得再大一些,保持总量稳定,避免信贷塌方;二是精准发力,要致广大而尽精微,金融部门不但要迎客上门,还要主动出击,按照新发展理念的要求,主动找好项目,做有效的加法,优化经济结构;三是靠前发力,前瞻操作,走在市场曲线的前面,及时回应市场的普遍关切,不能拖。”同时近期央行鼓励优质房企并购出险房企项目。我们认为这体现出中央对稳经济的重视,而房地产作为稳经济中的重要一环,预计后续政策将持续修复。

  降准降息之后,房贷利率全面下调成大概率事件。1月17日,央行宣布7天逆回购利率由2.2%降至2.1%,1年期MLF利率由2.95%降至2.85%。这是自2020年4月调降1年期MLF利率后首次降低政策利率。后续20号LPR大概率下调,自2020年4月开始,1年期和5年期LPR始终维持在3.85%和4.65%,直至去年12月1年期LPR才下调5bp,预计本月1年期和5年期LPR均会下调5-10bp。传统的降准降息政策组合拳已经初步达成,一方面有助于房企降低资金成本;另一方面房贷利率正处于下行通道,根据贝壳研究院数据显示,2021年12月103个主流城市的首套房和二套房贷利率环比均回落5bp至5.64%和5.91%,但从绝对值上看房贷利率仍处于历史较高点,仍有下降空间。

  从历史数据上看,降准降息之后通常迎来商品房销售数据回暖。对2000年以来的降息降准节点和全国商品房销售金额及面积进行分析发现,过去总共有4轮降息降准,分别为2008年9月-12月、2011年11月-2012年7月、2014年11月-2015年10月、2019年9月-2020年4月。历次降息降准后商品房销售金额同比数据均有大幅回升,最低回升至59.8%,最高回升至166.8%(图见附录)。目前除房地产税试点细则未落地可能对民众预期产生影响外,地产政策均呈现边际利好,未来销售数据回暖可期。

  基本面仍处于底部,下一阶段政策有望看到需求侧相关的地方政策的放松。根据统计局数据,12月全国商品房销售额和房地产开发投资额同比降幅扩大,70中大城市房价环比持续下跌,基本面仍处于下行通道。在降准降息以外,需求侧政策正在逐步放开,如北海市下调二套房公积金贷款首付比例,北京公积金贷款审核时间缩至三个工作日。金华、南通海安、芜湖、珠海、保定、昆明等多个城市给予购房补贴政策(以人才补贴和新市民落户购房补贴为主)。目前政策主要集中在三四线城市以及公积金相关的政策,热点城市的限购限贷尚未提及。我们预计下一阶段未来更多城市地方政府将推出刺激购房需求政策,有利于房地产市场销售端复苏。

  投资建议:政策利好方向明朗,给予地产开发板块“增持”评级。我们认为,从去年10月以来,中央政策转向明确、力度持续加大。近期连续发声“维护房地产市场平稳发展;支持合理住房需求;满足房地产市场合理融资需求”。政策回暖有望加速基本面底部的到来。当前政策利好未到高峰期,预计后续政策持续利好,信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企尤其是国央企将更多受益。建议关注房企包括:A股保利发展、招商蛇口、金地集团、万科A、滨江集团、华发股份、新城控股;H股中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。

  风险提示:疫情影响超预期,销售超预期下行,房地产税政策力度超预期,房企信用违约及其影响扩散风险

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