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【房地产开发】房地产:政策面持续搭建平台,驱动行业风险“软着陆”

原文出处: 东亚前海证券   贡献者:研报专业户

  事件

  1月20日,央行宣布将一年期贷款市场报价利率(LPR)从3.8%下调至3.7%,为连续第二个月下调;将五年期LPR从4.65%下调至4.6%。1月18日,国家发展改革委国民经济综合司司长在新闻发布会上表示,适当超前开展基础设施投资,加快推进“十四五”规划102项重大工程项目,按照“资金跟着项目走”的要求,尽快将去年四季度发行的地方政府专项债券落实到具体项目。

  1月18日,中国人民银行金融市场司司长在新闻发布会上表示,2021年下半年以来,恒大等个别房企风险显性化,金融机构出现了短期的应激反应。金融管理部门重点开展了以下工作:一是坚持法制化、市场化原则,配合广东省政府、相关部门和地方政府做好出险企业风险化解工作;二是指导银行业金融机构准确把握和执行房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,满足房地产市场合理融资需求;三是出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》,指导金融机构以市场化方式支持风险化解和行业出清。

  点评

  LPR双降有助于缓解房地产市场压力。此次五年期LPR的下降是对房地产调控克制的放松,此次主要是针对需求端,对于刚需购房者而言,或可节省贷款成本,同时提振市场信心,稳定并缓解了房地产市场压力,有助于更好满足居民合理的住房需求,更好地实现“房住不炒”和“共同富裕”。

  稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务,重点支持优质房企兼并收购出现风险和经营困难的大型房企的优质项目。《通知》对房企并购活动范围给与明确限定。金融机构通过定向发放贷款形式,不直接参与交易,鼓励大型优质房企对出险企业项目的承债式收购。优质房企是获得并购贷款发放的对象与主体,不局限于国企或央企。从贷款投放标的来看,出险和经营困难的大型房企的优质项目是交易标的,房企不可借机剥离劣质资产业务,或用于自身经营。贷款资金仅可用作出险房企优质项目收并购,不可用于出险房企的股权收购或企业自身经营。

  房企间项目并购是房地产行业化解风险,实现行业出清有效的市场化手段。央行、银保监会也组织主要银行来积极稳妥推动并购贷款业务,并且对于出险风险和经营困难的大型房企不盲目抽贷、断贷。

  2022年刚开年,房地产行业已有多起并购行为。1月4日,蓝光发展公告称将净资产约15亿元资产包以1元对价转让给金科股份子公司。1月11日,世茂集团公告称正与潜在买家就出售若干物业进行讨论,以降低集团负债。

  至暗时期已过,优化财务结构方能行稳致远:打开增量融资的渠道,才能改善企业的流动性问题。政策重视及时托底,避免系统性金融风险蔓延,避免市场硬着陆,龙头开发企业的集中度也会进一步提升,资金周转困难的中小房企将逐渐被挤出市场。企业最重要的还是保持企业内部的健康高质量的财务结构和杠杆比例,否则再次遇到强监管企业将再次出现踩踏式信用违约风险。

  风险提示

  提示一:房地产调控力度超预期。

  提示二:销售下滑幅度超预期。

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