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【房地产开发】2021年1-12月房地产数据深度点评:基本面加速下行 地产板块修复持续

原文出处: 信达证券   贡献者:研报专业户

  全年销售前高后低,下半年销售持续下行:2021年全年商品房销售面积17.94亿平,同比增速1.9%,销售金额18.19万亿元,同比增速4.8%。上半年商品房销售延续2020年下半年的繁荣景象,销售额和销售面积持续双位数增长,销售均价维持在1万/平以上。6月后新房市场销售断崖式下跌,8月开始销售面积和销售额增速进入两位数负增长,并维持至年底。我们认为当前房地产市场销售持续下行原因有:1)行业信用收缩,房企现金流承压,降价去化和烂尾风险引致市场需求进入观望期2)房地产税试点快速推进,影响居民的购房预期。

  新开工走弱,开发投资持续回落:全年开发投资完成额14.7万亿元,同比增速4.4%。下半年持续低位运行,9月开始进入负增长,12月开发投资完成额同比下降13.9%。房企资金压力大,预售监管严,开工意愿低。2021年全年新开工面积19.89亿平,同比下降11.4%,是2016年以来最大跌幅。

  拿地力度放缓,下半年土地市场快速冷却:房企整体拿地力度放缓,全年土地成交价款1.78万亿元,同比增2.8%,购置土地面积2.16亿平,同比下降15.5%。首轮集中供地开发商参拍热情明显。下半年土地市场热度急转直下,市场溢价率快速下行,二线城市土地溢价率大幅下降至11月的1.6%,成交建面降幅扩大至12月的-55.7%。未来土地市场需要关注的核心问题有1)地方城投无法长期托举土地市场2)土地市场未来利润的走势。

  监管尚未放松,资金面未见明显改善:全年到位资金2.33万亿元,同比增长4.2%,涨幅回落3pct。个人按揭贷款单月较7月以来有明显回升,按揭审批力度有所加强。年底M1和M2同比增速上升,央行下调一年期MLF和七天逆回购利率,市场释放流动性,但严格监管下对于房地产资金面改善作用不大,预计未来政策调整前,资金面将持续承压。

  历史上地产板块上涨时行业的变化:历史上当市场处在流动性边际宽松,按揭利率下行,基本面下行,拿地利润率修复的时候地产板块均处于上涨阶段,当前地产行业也正处于流动性边际宽松、按揭利率下行,市场购买力恢复,销售增速下行,地产基本面承压,政策放松预期增加,拿地利润率边际改善,地产板块的修复行情有望持续。

  地产板块行情演绎由短周期向中周期演变:在未来行业出清的情况下,我们认为当前地产行业的竞争格局将迎来以下几类重大变化:1)未来全国化的民企规模萎缩,部分国企央企将继续实现和巩固全国化的拓展及布局;2)区域龙头房企将有望实现规模的增长,跨区域拓展的难度将会逐渐加大;3)民营企业规模的规模持续收缩,未能建立起属地化优势的民营企业将逐步被市场所淘汰。

  风险因素:政策风险:政策放松进度不及预期,房地产税、预售资金政策调控超预期。市场风险:地产行业销售下行幅度超预期。

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