【房地产开发】房地产行业周报：迎接高基数的挑战

　　行业追踪（2022.1.8-2022.1.14）

　　国务院新闻办公室于 2022 年 1 月 11 日举行新闻发布会，介绍《“十四五”公共服务规划》有关情况。文件提出幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶、优军服务保障和文体服务保障等领域的公共服务目标。其中针对住有所居，在继续做好困难家庭公租房保障、棚户区改造、农村危房改造等基本住房保障领域的同时，提出要“积极推动改善住房条件”和“推进基本公共服务均等化”，我们认为在为行业转型激活新空间的同时，也有望加速人口要素的市场化流动，进一步巩固都市群的聚集发展优势。

　　其中，保障性租赁住房为普惠性非基本公共服务的主要抓手，十四五期间40 大中城市保障性租赁住房年均建安投资对房地产开发投资（2020 年）的拉动比例在 1.19%-1.67%之间；旧改之外的潜在住房改善空间依然可观，城镇老旧小区“旧改”涉及的存量住房面积约 45.15 亿平，潜在改善空间估算约为 135.5 亿平；公共服务均等化加速人口要素市场化流动，强化核心城市群的聚集发展效应，为当地房地产提供需求支撑。

　　新房、二手周度成交环比改善，高基数压力下同比降幅扩大

　　新房市场本周成交 558 万平，月度同比-34.18%， 环比上周+27.11%；累计库存 16470 万平，二线、三线及以下去化放缓，一线速度持平。二手房市场本周成交 168 万平，月度同比-32.24%， 环比上周+84.62%。 土地市场本周成交建面 358 万平，滚动 12 周同比-56.51%；成交总额 46 亿元，滚动 12 周同比-46.40%；全国平均溢价率 0.00%，滚动 12 周同比-9.55pct。与上周相比，新房、二手房成交环比改善，但在高基数压力下同比增幅扩大；我们认为，地产销售市场一季度都将面临高基数的挑战。本周申万房地产指数-3.50%，较上周下跌 7.96pct，涨幅排名 26/31，跑输沪深 300 指数 1.52pct。 H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数+0.07%，较上周下降 1.54pct，涨幅排序 10/11，跑输恒生指数 3.72pct；克而瑞内房股领先指数为-2.55%，较上周下跌 8.67pct。

　　把握左侧收并购和右侧集中度提升

　　投资建议： 近期管理层密集表态引导行业中长期走向更为规范的平稳健康发展期，短期政策调整缓解销售悲观预期，保障性租赁住房对冲潜在开发投资下行，推动行业重回良性循环和健康发展。未来行业 beta 取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度； alpha 在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。建议持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业。

　　风险提示： 行业信用风险蔓延；行业销售下行周期开始；行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期；主观测算偏差风险