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璀璨时代之殇:招商蛇口“瘦身”套现

招商蛇口已加入到此轮房企“瘦身”阵营。

据北京产权交易所网站显示,招商蛇口旗下的招商局地产(北京)有限公司正以13.2亿元的价格,挂牌转让北京招盛房地产40%股权。据睿思网查证,该公司目前在北京亦庄负责开发招商·璀璨时代项目。

近日亦有市场消息传出,招商蛇口正在委托第三方平台正在对外出售位于武汉的一栋高端写字楼。

此外,据睿思网获取的一份招商蛇口深圳整售标的清单显示,相关标的多达28个,涉及商业、办公、公寓、厂房、酒店等业态,且多为现楼项目。其中就包括南山蛇口太子湾环港大厦、太子湾湾境、太子湾瑞玺、南山沿山路工改项目、宝安会展湾项目、宝安海谷科技大厦、龙岗雍山郡、龙岗招商甄城、盐田one mall、盐田凯悦酒店等。

接连叫卖资产的背后,正源于招商蛇口的现金流困境。

璀璨时代之殇

时间回拨到两年前,2023年6月1日,招商蛇口单挑10家房企,分别打败了中建玖合、城建、中绿、万科、绿城、建发、金茂、保利等巨无霸,最终以总价33.005亿摘得北京经济技术开发区亦庄新城0510街区YZ00-0510-0032地块。该地块正是招商·璀璨时代项目所在。

在拿地两个月后,即同年8月,招商·璀璨时代取得预售许可证,涉及21栋楼834套房源,准许销售面积9万㎡,指导价5.8万/㎡,总价区间在480-850万之间。

尽管彼时楼市整体低迷,招商·璀璨时代亦取得不错的开局,项目开盘销售额就达21.2亿元。

但此后尤其今年以来,项目销售开始趋于疲软。这多少与市场的转向有关。市场人士指出,招商·璀璨时代位于北京南部市场,与其它区域相比,北京南城属于弱势市场。每当市场下行时,整体客户量和流速会首当其冲的出现疲软。

更为重要的是,该楼盘均价亦高于通州新房均价,这亦导致其去化难度提升。

事实上,为了刺激销售,招商蛇口没少在价格上做文章。以招商蛇口在通州区的招商·璀璨公元项目为例,在今年清明期间就推出“买一送一”促销活动。凡是购买77平方米两居室的客户,将免费获得一套位于烟台的108平方米海景现房。

当时,这一做法在市场引起了一阵骚动,不过很快便被叫停。如何“合法合规”地促进销售,仍是招商蛇口的头号难题。

此外,尽管招商·璀璨时代首开销售良好,但或许是未进入交付期,故项目亦未开始贡献正向现金流。

据2024年04月30日财务报表显示,标的企业营业收入0元,营业利润-1093万元,净利润为-812.15万元,资产总计44.03亿元,负债总计11.27亿元,所有者权益32.77亿元。

当前,该项目仍处于建设期,为保证项目能顺利交付,这亦意味着,后续招商蛇口仍需要继续投入对应的资金成本。

或许是项目去化不如意回款缓慢,又或者招商蛇口有更主动的债务管理考虑,这一昔日抢破头的项目,如今也被挂牌出售,等待着新投资人的到来。

“入不敷出”的窘境

近期,招商武汉的一栋高端写字楼寻求出售的消息甚嚣尘上。

经查证,这栋写字楼属于武汉招商愉樾的商办部分,具体为3#-2写字楼,总建面1.32万方,地处鹦鹉大道与二环交汇处的核心要地。目前对外售价暂未可知。

公开资料显示,招商愉樾为招商蛇口于2019年6月下旬斥资9.35亿元拿下,总建面11万方,成交楼面价约1.14万元/㎡,容积率4.0。项目于2022年7月已竣工,其中4万方高端改善住宅已售罄。4.2万方的写字楼及商业中,目前可售的就是3#-2写字楼。

当前,空置率高企是武汉写字楼市场最大特征。

据仲量联行披露,截至2023年末,武汉优质办公楼市场总体量886.8万方,其中甲级市场存量304.5万方,空置率升至40.3%。这一数据或将持续攀升。

仲量联行预计,2024年武汉优质办公楼市场将迎来超百万方的新落成量,其中甲级新增供应约49万方。

从历史项目来看,招商武汉写字楼项目的运营能力也不尽如意。

同样在武汉,招商蛇口打造的“江璟城”B栋写字楼于2023年下半年已入市运营。该项目总建面近8万方,2023年营收581万元,出租率仅21%,空置率已明显高于同业。

由此看来,招商蛇口选择将该项目进行出手亦不难理解了。更何况,类似的经营性资产若选择长期持有,亦对其造成不小的资金压力。

最新数据显示,截至今年一季度末,招商蛇口的投资性房地产账面值已飙升至1272.2亿元。而截至2023年底,涉及房屋、建筑物类的账面值657亿元,土地使用权613亿元,用于银行借款抵押的投资性房地产账面值112.76亿元。

一边厢是资产创新高,另一边厢则是现金一再缩水。截至今年一季报末,招商蛇口的货币资金减至832.06亿元。同时,招商蛇口亦面临不小的短债压力:短期借款10.84亿元,一年内到期非流动负债403.55亿元,一年期内账龄的应付款约508.4亿元。

与此同时,招商蛇口似乎正陷入“入不敷出”的窘境:今年一季度,招商蛇口经营净现金流已变成了-106亿元,而去年同期为82.7亿元。

销售方面也未见起色。最新数据显示,今年前四月,招商蛇口实现销售588.31亿元,较去年同期1101.92亿元减少513.61亿元

“整个市场没有大的改善之前,经营性现金流是关键。”招商蛇口总经理朱文凯此前在业绩会上曾如此所言。只是不知,招商这一瘦身战略能解燃眉之急否?

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