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【房地产开发】房地产行业研究周报:满足改善性需求力度加大,关注短期政策博弈机会

原文出处: 天风证券   贡献者:研报专业户

行业追踪(2024.3.23-2024.3.29)


“7090”政策放松,或激发改善需求释放


深圳取消“7090”户型结构限制。3月26日,据财联社报道,网传深圳市规划和自然资源局发布关于停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》的通知。“7090”政策文件主要内容包括,深圳将按照国家政策控制住宅户型结构比例,即单套住房建筑面积90平方米以内的住房面积所占比重,必须达到住宅面积的70%以上,并按照全市总量平衡的原则落实。对此,深圳市规划和自然资源局相关人士向记者证实,停止执行“7090”政策文件属实。


上海土拍中小套型比例要求降低。在深圳调整前,上海同样对“7090”政策作出调整。3月15日,上海挂出的2024年一批次第二轮土拍的6宗地块的中小套型标准均发生变化,此前,上海对中小套型比例的要求为中心城区不低于70%,郊区不低于60%,轨道交通站点周边区域中小套型比例不低于80%,即“7090”政策。此次出让的6宗地块中,浦东曹路、闵行浦锦地块要求比例50%,奉贤新城地块要求比例55%,嘉定菊园、静安中兴地块60%,普陀桃浦地块70%。


北京离婚追溯3年政策废止,或强化限购宽松预期


北京离婚追溯3年限购政策废止。3月27日,据第一财经报道,网传北京“离异3年内不得京内购房”的限购政策文件被废止。对此,北京市住建委相关工作人员告诉记者,消息属实,已开始执行。此前2021年8月,北京住建委政策规定,北京夫妻离异的,原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的,自离异之日起3年内,任何一方均不得在本市购买商品住房。政策发布于市场高热期。彼时为了获取购房资格,不乏通过离婚“曲线”买房的案例,离婚家庭购房的比例明显升高。具体操作方式为:比如一个家庭原先有两套住房,办理离婚后,将所有房产转入其中一人名下,另一方离异单身便拥有了再购买一套住房的资格。为落实“房住不炒”定位,北京出台离婚限购政策,经过3年市场调整,北京楼市已经步入平稳发展的阶段,相关政策也到了调整时机。


基本面预期差仍存,关注短期政策博弈机会


3月22日,国常会地产定调积极,优化支持政策有望加码,表述中提及:1)“优化地产政策”,“优化”传递出政策宽松意向。同时,会议提及“系统谋划相关支持政策、有效激发潜在需求”也与之具备契合性,较明确的指向为需求侧政策的宽松。2)“加大高品质住房供给”传递出未来商品房或将更趋向改善型市场的信号;“改革商品房相关基础性制度”,或意味着刚需及租赁需求更多由保障性住房制度承接。


我们认为,“7090”、“离婚限购”等政策呈现放松倾向或可视为上述政策基调的落实执行。基于以上进行推演,激发一线、强二线城市改善需求释放、辅以限购限价等政策放松,推动供应结构调整及“市场+保障”双轨制中的“市场”更为市场化等趋势,均不排除在年内加速的可能。


3月新房、二手房同比降幅收窄


新房市场本周成交430万平,月度同比-46.97%,相较上月改善12.14pct;累计库存15167万平,三线及以下去化加速,一线二线去化放缓。二手房市场本周成交206万平,月度同比-25.79%,相较上月改善20.19pct。3月18日-3月24日,土地市场本周成交建面1486万平,滚动12周同比-6.86%;成交总额287亿元,滚动12周同比3.08%;全国平均溢价率6.53%,滚动12周同比-0.54pct。


本周申万房地产指数-1.74%,较上周下跌0.41pct,涨幅排名22/31,跑输沪深300指数1.53pct。H股方面,本周Wind香港房地产指数-0.11%,较上周提升3.20pct,涨幅排序7/11,跑输恒生指数0.36pct;克而瑞内房股领先指数为-0.01%,较上周提升3.28pct。


投资建议:需求侧LPR超预期下调,因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期,有望带动改善需求集中释放,白名单等供给端融资支持力度持续加码,预计24年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前,我们认为需求不稳、政策延续,看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。


标的方面1)推荐优质地产龙头:招商蛇口、保利发展、中国海外发展,建议关注华润置地、越秀地产、绿城中国、滨江集团;2)推荐优质物管企业:招商积余、保利物业,建议关注中海物业、万物云;3)建议关注保障房及城中村改造主题:绿城管理控股,城建发展、天健集团、中华企业。


风险提示:行业信用风险蔓延;行业销售下行超预期;因城施策力度不及预期


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低空经济概念,估计炒不了多远。
1、民用无人机,强如大疆,一年也就300多亿产值,和卖10万台30万的汽车差不多,也就是这个行业总规模也就相当于一个理想汽车。
2、飞行汽车,一个试验性的细分行业。
3、通用航空,在美国规模挺大,咱们有遍地的高铁和高速公路网啊,民航飞机还是弱项,机场也不多,发展天花板太低。
低空经济发展是要发展,预期可撑不起爆炒股票,挣点钱得了,憋着你信进去了

开局本来是不错的,但金融三马车,石油,酿酒,电信运营等巨无霸一发力,
双创直接被绿,而大盘也随着人气的回落而翻绿,
低空经济,AI模型,短剧游戏依旧是涨停的主力

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