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【房地产开发】房地产行业点评:政策松绑节奏持续,深圳限购条件放宽

原文出处: 平安证券   贡献者:研报专业户

事项:


深圳住建局发布关于优化住房限购政策的通知,优化限购政策内容包括:1)本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)限购2套住房,本市户籍成年单身人士(含离异)限购1套住房;取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求;2)非本市户籍居民家庭及成年单身人士(含离异)能提供购房之日前3年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的,限购1套住房。


平安观点:


优化住房限购内容,快速响应住建部号召:1月26日住建部召开城市房地产融资协调机制部署会,再次强调坚持因城施策、精准施策、一城一策,用好政策工具箱,充分赋予城市房地产调控自主权。继广州、上海、北京通州松绑限购后,深圳亦积极响应号召、加入限购政策优化行列。深圳前次楼市政策调整为11月23日调降二套房首付比例、优化普通住房认定标准,根据中指统计,全市2023年12月、2024年1月商品住宅单月成交金额同比分别增长5%、54.7%,有所改善,但商品住宅出清周期预计仍有23.8个月,政策持续优化存在必要。


购房门槛明显降低,执行效果需持续观察:深圳本次限购政策优化主要为取消此前落户满3年且须提供36个月及以上个税或社保证明规定,以及对于非户籍居民家庭/成年单身人士个税或社保证明年限要求由5年及以上缩短为3年,通过降低购房资格限制,以更好满足居民刚性和改善性住房需求。参考广州1月27日进一步放松限购情况,根据中指统计,政策调整后一周广州商品住宅成交金额、成交面积分别较前一周增长31.9%、19%。预计深圳此次购房资格要求降低有望集中释放一定购买力,但考虑当前购房制约更多为对未来收入、房价下行担忧,深圳限购政策调整效果需持续跟踪观察。


投资建议:近期地产政策密集出台,除一线城市相继优化限购外,全国首批城中村改造专项借款发放,房地产融资协调机制亦逐步推动落实。一方面融资端政策支持有利于缓解行业短期流动性压力,另一方面新一轮地方政策优化有望带来区域楼市量价企稳。随着政策利好因素持续发酵,叠加板块及个股估值大幅回落,市场预期及机构持仓降至低点,当前板块配置可适度积极。个股投资方面,建议关注土储质量优化、历史包袱较轻的优质房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等;同时关注物管(招商积余、保利物业等)、代建(绿城管理控股)、经纪(贝壳)等细分领域龙头、产业链(北新建材、海螺水泥、华新水泥、东方雨虹、伟星新材等)及保障房、城中村改造等主题性机会。


风险提示:1)楼市修复不及预期风险;2)政策呵护不及预期预期风险;3)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险:若楼市修复程度及政策发力效果不及预期,资金压力较高企业仍存债务违约展期情形。


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