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【房地产开发】房地产行业研究周报:房企销售承压,小阳春待政策效果发力

原文出处: 申港证券   贡献者:研报专业户

投资摘要:


每周一谈:房企销售承压小阳春待政策效果发力


1月百强房企权益销售同比相对平稳,单月同比面积口径跌幅扩大、金额口径跌幅收窄。1月中指研究院房企权益销售额及销售面积TOP100同比增速分别为-36.9%、-44.1%,由于跨年累计同比跌幅显著扩大;当月口径来看相较2023年12月同比跌幅保持相对平稳,其中1月权益销售金额同比跌幅收窄2.5pct,面积口径同比跌幅扩大6.7pct;从同比口径观察,当前市场整体热度仍处于低位。


从绝对值来看,当前商品房销售规模已进一步偏离近年常规水平。1月当月百强房企权益销售额及销售面积处于历史低位,且较2023年前期低点深度下探,已较显著偏离近年的常规水平。


从市场情绪来看,当前的销售规模同比跌幅略大于2022、2023年初。


2022、2023、2024年1月百强房企权益销售面积当月同比跌幅分别为-36.1%、-38.8%、44.1%,分别较前一年12月下降0.7pct、2.5pct、6.7pct,从市场的情绪来感知,2024年初的商品房市场悲观情绪更甚。


房企销售均价同比下滑,量价结合指引一季度小阳春热度尚不清晰,仍需观察近期出台政策在春节后效果。回顾2021-2023年三次一季度的量价表现,2021年为量价齐涨下的小阳春,市场情绪乐观;2022年价稳量跌,在行业拐点显现与疫情双重影响下,2022年一季度并未出现小阳春;2023年价跌量涨,一方面源于下行期房价自然回落,同时也有三四线积压需求释放。进入2023年下半年,随着三四线销售再度走弱,售价伴随结构变化再度提升,进入2023年四季度,随着市场情绪在转弱,整体售价再度下探。比对2021、2023年两次小阳春,2024年一季度尚缺少市场信心,同时暂无显著积压需求待释放,市场回暖需更多外力推动改善预期,这也是近期各地政策新一轮松绑的原因。


TOP50房企普遍销售均不佳,1月头部房企同比增速并无优势。TOP10、TOP11-30、TOP31-50房企1月权益销售额同比增速分别为-40.5%、-30.5%、-31.9%,分别较12月单月同比下降2.8pct、提升5pct、下降3.2pct,累计口径较12月下降29.6pct、10.4pct、11pct。


TOP50房企多数同比销售负增速。其中6家房企增速达为正,10家增速好于-20%,新进榜单房企4家;增速领先的10家房企分别为国贸地产(120.8%)、华侨城(45%)、星河控股(33.6%)、星河湾(31.6%)、中建东孚(21.6%)、联发集团(13.2%)、路劲集团(12.5%)、电建集团(-7.7%)、北京城建(-9%)、绿城中国(-13.4%)。


由于进入1月,市场热度转冷,同时已临近春节,部分高能级城市客户逐步返乡,导致高能级城市销售自然回落,一定程度影响部分头部房企销售表现,后续仍需进一步关注春节后销售表现。


数据追踪(1月29日-2月4日):


新房市场:30城成交面积单周及累计同比分别为2pct、-6pct,一线城市3pct,-2pct,二线城市-1%,-9pct,三线城市11pct,-4pct。


二手房市场:13城二手房成交面积单周同比56pct,累计同比60pct。


土地市场:100城土地供应建筑面积累计同比-17pct,成交建筑面积累计同比-2pct,成交金额累计同比62pct,土地成交溢价率为1%。


城市行情环比:北京(-20pct),上海(19pct),广州(7pct),深圳(-13pct),南京(-14pct),杭州(2pct),成都(35pct)。


投资策略:关注头部稳健国央企华润置地、保利发展;关注城中村利好国央企越秀地产;关注基本面改善下潜力标的绿城中国、滨江集团;关注优质区域深耕中小盘国企机会天地源、保利置业;代建行业推荐龙头绿城管理控股。


风险提示:销售市场复苏不及预期,个别房企出现债务违约。


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